界面新闻记者 | 王妤涵

进入下半年，深圳土地市场也呈现冷热不均，热门地块遭争抢与流拍同时并存。

8月2日，深圳迎来3宗住宅用地出让，2宗位于龙岗区宝龙街道，1宗位于宝安区新安街道，挂牌起始总价约46.32亿元。

其中，宝安区的A001-0212为深圳首宗“竞现房销售面积”宅地，是此次土拍关注的焦点。

该地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。该地块的现房销售建面竞价上限是3.5万平方米，接近住宅总建面一半。

在开拍前，A001-0212地块就触及最高限价，开拍后直接进入竞“现房销售面积”环节，3轮出价后就进入到摇号环节，最终被中铁置业（广州）有限公司以最高限制价格34.06亿元及现房销售建筑面积35520平方米拿下。

该地块位于宝安区宝中片区，金科路与罗田路交汇处西南侧，土地用途二类居住用地，建筑面积82300平方米，销售价格不高于88600元/平方米（不含室内装修）。

在地理位置上，地块正对面就是新安中学(集团)高中部，西面是大铲湾，南面是湾区产业投资大厦，距离宝中各生活中心都比较近，配套醇熟，是市场公认的优质地段。

因此拍卖现场吸引了包括绿城、中海、天健、招商、华发、中铁建设、粤海、越秀、保利、华侨城、万科、中建二局、华润、中铁置业、金茂、建发等熟悉的房企，以及北京萃丰、东方雨虹、港中旅、中能建这些新面孔在内的共21家房企参与竞拍，十分激烈。

此类高性价的土地被争抢的背后，开发商看重的是城市核心区域的投资和升值空间。当下，房企更愿意去拿优质地段中去化相对有保障的地块。风险小、资金使用率高、回款快是开发商拿地最看重的几大要素。

值得注意的是，这幅地块也是深圳首次试点“竞现房销售面积”土地，并且在市场端得到了不错反响。

今年以来，深圳在土地出让规则的调整上动作频频，先是对“深超总”宅地解除“7090”政策限制，而后对深汕合作区地块建成的普通商品房不限价，如今又采用了竞“现房销售面积”的土拍方式。

“保交楼”、“保交付”一直是时下关注度较高的民生热点话题。现房销售意味着可以回避烂尾风险，现房销售面积占比越高，保证项目完成的可能性也就越高，对购房者来讲安全度也越高。

在今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议中，曾明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

对于此次深圳土拍首次推出竞现房销售面积的方式，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，目前深圳市场的购房者是以改善型为主导，这些客户对于房源的品质要求不低，并且支付能力也不弱，现房销售的房源，交付上更有保障，购房者也更愿意去买这样的楼盘。

李宇嘉指出，当前土地市场普遍降温，对于开发商来说，目前楼盘的开盘节奏整体趋缓，如果工期正常，现房销售对于开发商的影响并不是很大。而土拍模式从过去的配建保障性住房到如今的竞现房销售面积，在房价和地价不变的情况下，这样的变化也相当于提高了开发商的盈利水平。

自2021年以来，已经有北京、杭州、西安等多个城市在土拍环节试点现房销售，其中，北京在2022年第4批次土拍时，已经实现了所有地块都竞拍“现房销售”。但这些城市这类地块的出让却并不顺利，买单的房企依然较少。

中指研究院研究总监陈文静曾表示，当前最稳妥的方式是对热点城市部分项目优先试点现房销售，并在试点过程中不断完善配套政策，为未来更大范围的推行积累经验。

深圳此次拍地中，与新安地块的火热形成鲜明对比的是，龙岗区宝龙街道的2宗地块（G02309-0008、G02309-0009）均因无人竞价惨遭流拍。

在楼市销售端持续低迷下，相比上半年，近期各热点城市的土拍热度也有所降低。

据克而瑞研究中心数据显示，今年6月其重点监测城市的土地流拍率达到了26.5%，创下2022年以来新高，受销售持续疲软，企业自筹资金降幅延续等因素影响，只有相对核心区域的优质地块才拥有较佳的土拍预期，大量中远郊低价板块的土地成交则愈发艰难。

随着目前行业利好政策的不断推动，8月份土地流拍率或有望边际改善，但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，确定性的去化率成为房企拿地的首要标准之一，目前受房地产市场调整的影响，开发商拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”，“聚焦核心城市及区域”的策略。