文|空间秘探 孟里

近期，绿地翻牌管理的首家铂派酒店正式焕新开业，同时还相继在多个热门城市和景区对酒店进行翻牌开业，“热火朝天”的背后是绿地发力轻资产赛道的市场呈现。“轻资产”转型对于地产系酒店集团来说，早已不是什么新鲜事，在竞争愈发激烈的当下酒旅市场，地产系酒店“轻资产”又发展到了什么阶段？

绿地“轻资产”又结硕果

近日，绿地酒店旅游集团践行“轻资产输出管理”路线后翻牌管理的首家铂派酒店——开化今泰铂派酒店正式焕新开业，以全新面貌迎接四方客人。

同时，绿地酒店旅游集团发挥品牌实力与运营能力优势，持续发力轻资产赛道，近期相继在三亚、安吉、武夷山等多个热门城市和景区翻牌开业绿地酒店，涵盖商务、生活方式等多种酒店类型，满足差旅、会议、休闲、度假等不同细分市场的需求，引领当代高品质旅居生活，为城市娱乐休闲品质提升持续赋能。绿地酒店旅游集团还将于近期迎来输出管理度假酒店品牌——南太湖游邑度假酒店的盛大开业。

跟其他地产商做酒店不同的是，绿地的酒店版图，算是“国际包围国内”。相对于其他开发商，绿地和碧桂园一样，早早地就在这一领域提前布局。2005年，绿地旗下首家酒店绿地豪生全套房酒店开业，标志其正式涉足酒店旅游业。不同于碧桂园的“自我摸索”，绿地一开始就主动与洲际、万豪（喜达屋）、美利亚等知名酒店管理集团及品牌合作。

一直到7年后的2012年5月，绿地才开始推出自有奢华酒店品牌“铂瑞”（Primus）和高端商务品牌“铂骊”（The Qube）。自有品牌推出的同时，绿地酒店海外市场也开始发力。随着绿地酒店集团自营品牌的快速发展，更多地聚焦轻资产模式，提升酒店运营管理能力，加快自有酒店品牌管理输出。

绿地酒店这两年在报道中体现最多的部分是品牌输出管理，这也是绿地的主要发展方向，走轻资产道路，力图建立中国酒店品牌国际竞争优势及市场地位。自2016年起，绿地酒店板块开启轻资产酒店运营序列，在不断推进的过程中，绿地酒店、旅游版块逐步优化升级产业结构，综合实力稳步提升，形成一套高效完善的输出管理体系。

除此以外，绿地酒店旅游集团在海外的发展也不容忽视，快速实现了在“一带一路”沿线布局。轻资产管理项目已近百家，遍布全球三大洲十一个国家逾五十城。发展的脚步经过了柬埔寨、泰国、马来西亚、老挝、越南、日本、澳大利亚，一直走到了非洲几内亚和毛里求斯。

为了加快推进整体轻资产化转型升级，更好推动酒店管理业务高质量发展，绿地控股深化转型升级，发挥自身优势，积极向“打造好产品、好运营、好服务，重资产开发与轻资产运营共同发展”的商业模式转型升级。今年年初，绿地控股控股子公司绿地数字科技有限公司拟将其所持有的上海绿地酒店管理有限公司52%股权转让给明宇商旅，股权转让对价为6.24亿元，拟与明宇商旅就酒店管理业务开展战略合作。

根据绿地控股与明宇商旅的合作意向，未来绿地酒管将获注入绿地酒旅集团旗下4家直营酒店管理公司的股权，酒店管理业务（包括已开业的和待开业的酒店管理合同）及与酒店管理相关的品牌商标等其他知识产权。

近年来，绿地一直将“轻资产化”作为战略方向，在中期发展规划中即明确，不论是存量业务的创新，还是增量业务的开拓，都尽可能坚持轻资产、快成长的原则，始终确保企业资产结构合理、现金流状况良好。目前来看，绿地近两年多的深度调整、转型升级已取得积极成效，绿地酒店在轻资产的路上越走越宽，越走越远。

地产系酒店“轻资产”探寻之路

随着地产高利时代的结束，房住不炒的国家大环境影响，地产酒店集团对于固定资产的投资呈现逐年下降态势，原有的地产酒店集团都开始寻找新的出路。在此环境下，走向“轻资产”，几乎成了酒店行业玩家们的一致选择。

酒店轻资产模式的特点在于减少了资金的占用，在相同自有资金情况下，具有品牌影响力的企业可以通过其品牌优势地位迅速扩大经营规模，占据更多市场份额，而起步越早、经营能力越强、效率越高的企业优势越明显。具体到轻资产的运营模式，目前行业以委托管理和品牌特许经营这两种经营模式为主。

从目前市场上来看，对酒店业务进行轻资产运营的主角主要分为两类，一类是规模较大的酒店集团，从输出酒店到输出管理经验和品牌为主。如万豪、希尔顿、凯悦等国际酒店品牌布局的“软品牌”，通过继承了大型酒店集团的优质服务和高度标准化，同时保持了独立酒店的个性化和独特性的软品牌提高盈利水平，助力轻资产转型。

相对较早探索轻资产转型的国际酒店集团来说，本土酒店集团也持续推进轻资产战略转型。但对比发展成熟的国际酒店巨头，轻资产转型尚有空间。如锦江、首旅、华住等酒店集团，都在持续推进轻资产战略转型，转型成专业的酒店品牌运营管理商。与此同时，一些地方国字号酒店，如雷迪森酒店、圣地酒店、延安酒店等，也正在以“委托管理”与“特许经营”的模式，为酒店的发展注入新的动力。

另外一类就是以重资产为特征的地产集团，经过多年摸索，地产系酒管公司基本明确了由重向轻转变的战略思路。无论是金茂、保利，或是绿地、万科，都成立了地产系酒管公司，这些酒店集团纷纷建立了自己的品牌矩阵，形成了从奢华酒店到五星、四星，到特色、精选的全品牌矩阵。

受金融政策的调整和国家对于地产企业“三道红线”的设置，国内大部分地产依靠“高周转”生存的方式得到重大挑战。而重资产下的地产酒店，或许正在迎来轻资产的改革时代，这也是卸下包袱轻装上阵的时候。对于国内正在走自主品牌发展之路的地产酒店来讲，或许是个极好的机会。

经过十几年的实践，酒店业主方有了能独立的能力和信心。国内酒店最大的业主就是房地产开发商，此前经历了与国际酒店的委托管理或者特许经营，房企已经有了相关管理经验，有的已经培养出了自己的专业酒店管理团队，能在酒店业主方和酒店经营方两个角色间可以轻松转换，这也为轻资产转型奠定了基础。

同时，近几年正是国际品牌酒店合同到期的时间点。一些老牌国际酒店合同到期纷纷撤出，这给房地产企业有了新的市场机会，也为房地产企业打响自主酒店品牌创造最好时机。酒店品牌做起来后，房企可对外输出酒店品牌，慢慢走上轻重资产并举之路。

如2021年6月，金茂酒店在三亚召开发布会，正式宣布金茂酒店从业主身份的重资产走向轻资产的发展道路。一口气推出了五个品牌，金茂嘉悦、金茂诚悦、金茂璞修、金茂隐逸、金茂天玥，覆盖高端、超高端商务和度假板块，剑指国内高端酒店市场。保利推出五星酒店品牌“诺雅”、艺术精品酒店品牌“雅途”、五星酒店品牌“郡雅”和四星酒店品牌“颐雅”，从与国际品牌的深度合作，带动自主品牌的培育和发展。

总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。

地产系酒店的“轻资产”进行到哪一步了

国内的地产酒店在经历了业主身份之后，都开始在探索轻资产化的方向，但是这条路到底能不能走，谁能走下去，在目前市场背景下，不是那么简单。轻资产模式具有较高的门槛，实现这一模式的前提是企业已经具备了相当级别的品牌影响力及运营经验，而铸造品牌与搭建成熟的团队则需要相当的时间来积累，几乎不可能靠大量投资在短时间内一蹴而就。业内甚至有专家直言：如果因为重资产走不下去，都去蜂拥去走轻资产，往往也是死路一条。

事实上，国外的酒店行业也走过重资本投入的原始阶段，而现在他们的酒店行业已经形成了稳定的品牌，业务增长则更依赖自于品牌管理的对外输，并且能借用各种金融杠杆加速自身的发展，其扩张能力和速度超过了一般重资产行业。

以万豪酒店集团为例，在发展初期，酒店物业以自持和租赁为主，主要采用重资产运营的方式，依靠自有资金和贷款完成日常运营和门店扩张；在品牌成熟后再尝试轻重资产分离，切换为轻资产模式主导模式，主要就是加快引入加盟模式，降低杠杆，实现财务上的“轻资产化”；到了发展成熟期，利用金融工具剥离自身的重资产，将持有的物业以REITS形式剥离运作，而酒管集团主要通过特许经营+委托管理+品牌输出的方式获得服务收入，收入逐步趋于稳定，抗风险能力进一步增强。

虽然轻资产策略在国际上已经被证明是一个行之有效的发展策略，并且在国内受到越来越多的关注和尝试，这种模式在中国大陆还是存在较多挑战，地产系酒店也在不断进行尝试。

一是转让自营酒店不断“瘦身”，主要目的还是“减重”，将原本持有的酒店资产不断“轻减”化，用以回笼资金来良性运营，从而实现以更轻盈的体态立于市场。

如万达将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元，这一大动作也被人们称为“世纪交易”事件。根据相关信息显示，包括富力、新华联、碧桂园等多家地产巨头，也均有抛售酒店资产的动作。

二是采取特许经营模式，品牌方经过了多年的发展和积累，已经拥有一套成熟的定位、选址、产品、运营等品牌标准，可以对外输出品牌标准，授权业主方使用品牌，这种方式会发展得更快，更能抵御市场波动的风险。

据公开报道显示，保利房地产（集团）股份有限公司全资子公司——保利酒店管理有限公司取得十二个酒店品牌特许经营权，涵盖洲际、万豪、希尔顿、雅高等国际酒店集团。保利酒店目前欲打造一个集投资、建设、运营三位一体的全域产业链酒店管理平台，目标成为全国最大的第三方酒店管理公司。

三是采取委托经营方式，对外输出管理经验。委托管理模式中，地产系酒店的收益方式主要为完成委托经营管理事务而获得的佣金报酬，而非租金差额，包括固定佣金或提成佣金等多种模式，收益为固定收益，风险较小。

如以委托管理为主要模式的酒管公司，如经过多年资产剥离，万达酒店及度假村已经成长为轻资产管理公司。截至2023年7月，万达酒管旗下已开业酒店共148家，拥有超过34000间客房，还有近300家已签订管理合同并正在开发中的酒店，并且计划于2023年新增开业的近40家酒店。依托万达自有品牌的影响力和强大的商业能力，在这一模式下，万达旗下的酒店业务跑出了“加速度”。

总体来看，目前对比国外的连锁酒店巨头，我国的酒店行业正处于第二阶段——轻重资产切换期。地产系酒店轻资产运营程度不断提升，经营质量也得到了较高的提升，但仍然与国外巨头酒店1%的直营占比有较大差距，国内地产系酒店在轻资产运营仍在不断摸索前进路上。

地产系酒店“轻资产”化的机会有哪些

近年，受商业地产大环境和疫情影响，龙头酒店品牌向轻资产模式转型、轻资产化运营，轻装上阵的发展路径，也成了产业未来发展趋势。但在此趋势下，也引发了地产系酒店对未来的一列思考，基于市场洞察，空间秘探认为地产系酒店“轻资产”运营的方向可以从以下三个方面出发。

文商旅融合发展

从文旅地产与酒店行业来看，目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展，住宿业与房地产的关系也在发生着变化，从地产配套住宿到住宿赋能地产，住宿业早已不止最初单一的酒店住宿，已经向更加多元化的住宿发展。房企也寄期望于通过多元业务板块的布局拓展，可以为企业的长期可持续发展寻求新的利益增长点。

在整体规划上，大型房企转型方向往往是一盘棋计划，酒店业务可以和房企多个转型业务互相配合，比如文旅小镇、主题乐园、养老产业等契合，还做长短租公寓、联合办公和零售等综合商业业态。由房地产企业来统一管理，通过形成集群效应，塑造自身完整生态产业链。

提高管理运营能力

目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。将轻资产运营作为重资产业务的补充，从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模，进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。

同时，近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。如万达、万科、大悦城到新城、红星，再到如今的龙湖等地产企业，凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备，以提供从前期定位到招商运营的全流程服务，开始轻资产模式大举扩张。

酒店REITS助力良性循环

一方面，随着房地产行业进入存量时代，此类有效盘活存量资产、降低企业杠杆的金融工具逐渐成为香饽饽。如绿地近期的一系列行动，就是一种积极的尝试，试水成功，意味着绿地将获得一个新的融资渠道。另一方面，将自持酒店装入信托并实现上市，能够使得此类自持物业实现股权资本变现回收，从而将投入大、周期长的酒店物业轻资产运营，提高整体资金的流动性。

随着商业地产REITs政策的颁行、试点工作的开展，商业地产REITs路径将不断深化推进，试想将会有一大批房企将酒店业务单独剥离出去，以REITS形式助力业务健康可持续发展。

最早在2016年，绿地控股的全资子公司与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托，并计划从绿地手里收购19家总价值约210亿元的中国境内酒店物业，于新加坡证交所主板上市。而富力地产也拟分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。

综上，受政策倡导、行业发展及企业业务转型升级需要，轻资产运营成为酒店业主流的方向，希望以更高的利润率、投资回报率和更低的资本密集度发展。但酒店领域的轻资产运营尚在起步阶段，探索空间较大，但随着房地产企业转型升级，酒店领域的轻资产业务未来会有较大的发展潜力。总而言之，地产系酒店从重资产向轻资产转变，现在正步入轻重资产切换赛道，道阻且长，但充满希望。