记者 王珍

国家金融与发展实验室房地产金融研究中心周三发布报告称，随着新增个人住房贷款利率的下降、首付比例的下调、存量个人住房贷款利率的调整等住房需求端政策的落地，住房销售市场将缓慢筑底，但受房企违约风险尚未出清影响，年度住房销售面积可能不及10亿平方米。 

报告指出，从需求端看，年轻的刚需群体因就业、收入预期较弱，购房意愿较低。“6月，16-24岁年轻人城镇调查失业率高达21.3%，25-35岁私营单位就业人群则普遍存在35岁失业焦虑。在房价上涨预期出现扭转后，这些刚需人群即使能够获得‘六个钱包’的支持也不愿主动买房。”

从中国人民银行城镇储户调查问卷数据来看，2023年第一季度被调查储户中未来3个月预计增加购房支出的占比由2022年第四季度的16.0%上升至17.5%；2023年第二季度被调查储户中未来3个月预计增加购房支出的占比回落至16.2%，住房消费预期再次转弱。

另外，央行数据显示，截至2023年第二季度末，个人住房贷款余额规模为38.6万亿元，同比下降0.7%，首次出现负增长，大规模提前还贷的出现是2023年上半年个人住房贷款余额负增长的主要原因。

报告指出，总体来看，刚需群体的购房需求，难以仅通过房地产政策的调整来释放，更多地要依靠宏观经济形势的好转，以及就业、收入预期的改善；改善群体的购房需求则可以依靠二套房“认房又认贷”政策的调整、交易成本的下降等优化措施来释放。

从供给端看，报告表示，房企主要融资渠道的恢复不及预期，对于大部分民营房企来说借新还旧和债务展期依然较为困难，新增融资受限。

报告提到，从上市银行的2022年财报数据来看，六家国有商业银行的房地产开发贷余额高于2021年的余额，但是大部分股份制银行、城商行、农商行的房地产开发贷余额与2021年相比是净减少的。这表明部分商业银行出于风险控制方面考虑，对于新增房地产开发贷款的投放并不积极，且对于存量房地产开发贷款持有“到期能收回就收回”的态度。

另外，2023年上半年，房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额2410亿元，同比下降4.7%。截至一季度末，房地产信托余额为1.13万亿元，同比下降28.2%；与2022年末相比，余额压降了964亿元。

报告还指出，因住房市场的复苏为非均衡的点状复苏，一线、热点二线城市核心区域的住房交易明显回暖，一线、二线城市的郊区及三、四线城市的复苏远则不及预期。这对于房地产项目重点布局在三、四线城市的房企如碧桂园来说，会导致其销售回款规模的下降，经营性现金流减少。融资受限叠加经营性现金流的下降，可能会导致房企因现金难以覆盖债务偿还所需而出现债务违约。

根据国家金融与发展实验室房地产金融研究中心的统计，今年上半年，房企境内、境外债出现实质违约、展期的数量为99只，占债券市场违约数量的80.5%；违约规模（违约日债券余额）为1345.2亿元，占债券市场违约规模的89.3%。部分违约房企已资不抵债，比如恒大、奥园、蓝光发展、中天金融、嘉凯城等五家已违约上市房企因巨额的经营性亏损和存货、持有投资性物业资产价格下跌、土地被收回亏损、资产处置减值损失等非经营亏损，已经资不抵债。

“总体来看，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻，后续可能仍有房企出现债务违约。”报告称。